Fare l’amministratore di un condominio è diventato un lavoro impegnativo e difficile, non solo per i mille adempimenti ai quali l’amministratore di condominio è chiamato nell’esercizio della sua professione, ma anche e soprattutto per la gestione e risoluzione delle emergenze riguardanti i danni alle parti comuni.
Differenza fra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria
Uno dei compiti più impegnativi e delicati dell’amministratore di condominio è la manutenzione delle parti comuni del fabbricato.
La normativa vigente attribuisce all’amministratore il dovere di occuparsi autonomamente della manutenzione ordinaria (riparazione portoni e cancelli, sostituzione lampadine etc) mentre per la manutenzione straordinaria l’amministratore di condominio provvede previa delibera assembleare, a meno che non si tratti di interventi urgenti come, ad esempio, il crollo di una parte dell’edificio o la rottura di una tubazione.
In pratica, quindi, l’amministratore decide autonomamente se i lavori condominiali rientrano nell’ordinaria manutenzione oppure in quella straordinaria, ma in quest’ultimo caso solo se c’è una particolare urgenza che non permette di attendere la deliberazione dell’assemblea.
Differenza fra parti comuni e parti private
L’amministratore di condominio è responsabile solamente del crollo delle parti comuni dell’edificio come, ad esempio, intonato della facciata esterna, tetto o lastrico solare.
Se il crollo riguarda invece un bene di proprietà privata allora dovrà essere il singolo condomino a dover rispondere di eventuali danni causati a terzi, sia in sede civile che penale.
Il balcone è proprietà privata
Il balcone presente in un edificio condominiale è di proprietà privata ed appartiene al proprietario dell’appartamento corrispondente. Questo significa che del crollo del balcone è responsabile il proprietario dell’abitazione.
La conferma di tale interpretazione è arrivata da parte della Corte di Cassazione con la sentenza n. 31592 del 24 agosto 2022 nella quale viene ribadito che
i proprietari di immobili rivestono una posizione di garanzia non delegabile in toto ad altre figure, quali l’amministratore di un condominio, con cui necessariamente condividono l’obbligo di agire anche su cose non di loro esclusiva proprietà, pur in via sussidiaria e in caso di inerzia di quest’ultimo; l’attribuzione dell’obbligo di garanzia delegato all’amministratore per la conservazione delle cose comuni non esclude, anzi implica, che in caso di sua inerzia tale obbligo si riverberi sui proprietari dei beni coscienti del pericolo che da essi possa derivare, ponendo in loro capo la responsabilità (anche solo per culpa in vigilando)
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