Le assemblee condominiali sono spesso teatro di discussioni accese e sfide organizzative, tra problemi di convocazione, raggiungimento del quorum e decisioni importanti su spese, lavori e gestione degli spazi comuni. Fino a oggi, la partecipazione di un numero minimo di condomini era considerata fondamentale per la validità delle delibere. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, però, modifica questa prospettiva, portando una novità di rilievo per la vita condominiale.
La sentenza della cassazione e il principio di validità
Con l’ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025, la Corte di Cassazione (Sezione II) ha stabilito che una delibera condominiale adottata anche con la presenza di soli due condomini è valida ed efficace. Non è più il mancato raggiungimento del quorum a rendere nulla la decisione, ma al massimo annullabile, purché il vizio venga rilevato entro i termini di legge.
In pratica, la decisione presa durante l’assemblea, anche se con pochi partecipanti, produce effetti vincolanti per tutti i condomini, fino a quando non viene impugnata legalmente.
Tempi e modalità di impugnazione
La legittimità della delibera con pochi partecipanti è soggetta solo a impugnazione nei tempi previsti:
- Entro 30 giorni dalla delibera da parte del condomino presente, ma contrario o astenuto.
- Entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera per chi era assente.
Se non viene impugnata nei tempi, la delibera resta valida e vincolante.
Nullità vs Annullabilità: Quando la delibera è irrilevante
La Cassazione ha chiarito che la nullità della delibera è riservata a casi estremi, quali:
- Mancanza di elementi essenziali nell’atto.
- Oggetto illecito o impossibile.
- Delibere su materie fuori dalla competenza dell’assemblea o che ledono diritti individuali sulle parti comuni o proprietà esclusive.
In tutti gli altri casi, anche con errori come convocazioni errate o quorum ridotti, la delibera è solo annullabile, non nulla, a meno che non venga contestata nei tempi stabiliti.
Effetti pratici per la vita condominiale
Questa pronuncia ha un impatto importante sulla gestione condominiale. Ora le decisioni prese da poche persone possono avviare lavori, impegni finanziari e modifiche gestionali senza venire immediatamente invalidate dalla mancanza di quorum. Si rafforza così la necessità per chi si ritiene danneggiato di monitorare attivamente le delibere e di impugnarle senza ritardi.
Le regole sul quorum restano, ma senza nullità automatica
Rimane valida la disciplina prevista dall’art. 1136 c.c. sul quorum necessario nelle assemblee:
- In prima convocazione servono presenze e millesimi elevati.
- In seconda convocazione le soglie si abbassano.
La differenza sta nel fatto che la mancanza del quorum non comporta più automaticamente nullità della delibera, ma solo un possibile vizio che può essere sanato se sollevato per tempo.
Questa novità rende più flessibile e pratica la gestione condominiale, diminuendo il rischio di paralisi decisionale dovuta a difficoltà di partecipazione, ma al tempo stesso impone una maggiore attenzione legale da parte dei condomini alle proprie prerogative e diritti.
[fonte: Brocardi.it]
