La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19923 depositata il 17 luglio 2025, ribadisce un principio cardine per il settore immobiliare: il certificato di abitabilità (oggi agibilità) è requisito essenziale ai fini della commerciabilità e della consegna dell’immobile nella compravendita.
Il fatto
Il caso esaminato riguarda una compravendita avvenuta nel 2013, dove l’acquirente, solo successivamente al rogito, aveva scoperto la mancanza del certificato di abitabilità. Da qui è nata una controversia giudiziale richiesta per risarcimento danni e riduzione del prezzo. La Cassazione, confermando le decisioni dei gradi precedenti, ha stabilito che la tardiva consegna del certificato è comunque idonea a sanare il vizio, a meno che non sia dimostrato un danno concreto subito dall’acquirente.
Principi ribaditi dalla Corte
- L’abitabilità/agibilità si configura come elemento imprescindibile per la normale commerciabilità del bene; la sua assenza può costituire grave inadempimento da parte del venditore.
- Tuttavia, la mancata presentazione del certificato al momento del rogito non determina automaticamente un danno risarcibile, se il documento viene successivamente regolarizzato e sanato.
- Il danno deve essere rigorosamente provato dall’acquirente (ad esempio, con la diminuzione del valore dell’immobile o costi per le sanatorie), come chiarito anche da altre sentenze recenti (Cass. 23604/2023).
Implicazioni per i professionisti
Alla luce di questa pronuncia è fondamentale che:
- I tecnici verifichino la presenza di tutti i certificati, soprattutto in fase di preliminare;
- Nei contratti sia valutata con attenzione la presenza di clausole sospensive legate all’agibilità;
- Si raccomandi, in caso di assenza di agibilità, di specificare espressamente tale situazione nel contratto e acquisire l’accettazione consapevole della parte acquirente.
In sintesi, la Cassazione riafferma l’importanza dell’agibilità come requisito imprescindibile nella vendita di immobili e la necessità di una trasparenza totale tra le parti, tutelando sia chi vende sia chi acquista.
